کیا لندن میں ڈیمپ سرویئرز کے درمیان کوئی "اسکام" ہے؟ ہم شواہد کو دیکھتے ہیں اور آزاد سروے کا موازنہ ٹھیکیدار کے سروے سے کرتے ہیں، جنہیں کوٹس کے نام سے جانا جاتا ہے۔
ڈیمپ سروے - لندن کو دریافت کریں۔; جعلی؟| پیسیی | £1,000 سروے | اختتام.
نم سروے لندن - جعلی؟
"گزشتہ چند مہینوں کے دوران ہم نے سحر انگیزی میں دیکھا ہے کہ ایک پریشان حال ڈیمپ انڈسٹری تیزی سے غائب ہوتی ہوئی مارکیٹ پر قبضہ جمانے کی کوشش کر رہی ہے۔ لندن میں ڈیمپ سروے اس خوفناک، دھوکہ دہی کی صنعت کا آخری گڑھ ہیں۔" ہیریٹیج ہاؤس کنسلٹنگ لمیٹڈ لکھتا ہے ۔ HHC کا دعویٰ ہے کہ نم اور لکڑی کے سروے کی فیس "معمولی" ہے، جو قابل اعتبار ہونے کے لیے بہت سستی ہے، اس لیے "فریب" نم علاج کے ذریعے کراس سبسڈی ہونی چاہیے۔ دیگر دعووں میں شامل ہیں؛
- کی طرف سے فنڈنگ پراپرٹی کیئر ایسوسی ایشن ("PCA"), ٹرسٹ مارک یا ٹھیکیدار جو کنڈینسیشن کنٹرول پر گیلے علاج سے پیسہ کماتے ہیں۔
- آزادی کا فقدانعلاج، حوالہ جات یا کسی اور جگہ سے پیسہ کمانا۔
- پر انحصار گیلے میٹر گیلے پن کی وجوہات کا تعین کرنے کے لیے ایک بنیادی ٹول کے طور پر۔
ان میں سے کوئی بھی ہمیں دور سے بیان نہیں کرتا۔ ہم ہک سے دور ہیں، لیکن کیا کوئی اسکام ہے؟
فی الحال رائل انسٹی ٹیوٹ آف چارٹرڈ سرویئرز ("RICS") PCA کو نم، سڑ اور کیڑوں کی افزائش کے واحد ٹرینر کے طور پر تسلیم کرتا ہے۔ RICS مارگیج ویلیویشن سروے کی رپورٹنگ کے لیے PCA کی اہلیت ضروری ہے۔ نہ ہی انحصار کی تشکیل کرتے ہیں۔ ہاں ہمارے پاس پی سی اے کی ضروری اہلیتیں ہیں (یہ وہی ہے جو رہن کے قرض دہندگان چاہتے ہیں اور اسے نہیں لیا جا سکتا)، لیکن ہمارا پی سی اے پر کوئی انحصار نہیں ہے۔
ہم کھلے، شفاف ہیں، حریفوں سمیت کوئی بھی، ہمارے رجسٹرڈ آفس میں ہم سے مل سکتا ہے ، ہمیں کال کر سکتا ہے یا ذاتی طور پر مل سکتا ہے، کسی رضامند کلائنٹ سے بات کر سکتا ہے، یا ہماری کوئی بھی رپورٹ دیکھ سکتا ہے (جی ڈی پی آر پرائیویسی کے مقاصد کے لیے گمنام بنایا گیا ہے)۔
ہمیں سروے کے ذریعے خود مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے، ہم نے علاج معالجے سے ایک پیسہ بھی نہیں کمایا، بڑھتے ہوئے گیلے علاج کے لیے ٹھیکیداروں کی سفارش نہیں کرتے اور ہمیں اس طرح آزادانہ طور پر آڈٹ ہونے پر خوشی ہے۔
ہیریٹیج ہومز کنسلٹنگ کے پیٹ وارڈ
ریکارڈ کے لیے پیٹ کی نم صنعت میں تیز مشق کو بے نقاب کرنے کی خواہش تازہ ہوا کا سانس ہے۔ ہم کچھ الفاظ کو نہیں دہرائیں گے کیونکہ ہم بیان کردہ بہت سے خیالات سے متفق نہیں ہیں۔ ہم ان کی RICS پر کی گئی زیادہ تر تنقید سے متفق نہیں ہیں۔ "RICS کا گھوٹالہ" اور "RICS سروے کرنے والے نااہل ہیں" یا کسی حد تک PCA کا ، یہ ان کی غلطی نہیں ہے کہ ان میں مقابلے کی کمی ہے۔
ہمیں نہیں لگتا کہ پیٹ اس مسئلے کے مرکز پر توجہ مرکوز کرتا ہے، کہ سروے کرنے والوں اور علاج معالجے کی کمپنیوں کے درمیان آزادی کی کمی ہے۔ اور PCA کا کوئی دکھائی دینے والا مقابلہ نہیں ہے۔
"اسکام"
شاید کوئی "اسکام" (ہم نہیں) ہے، یا مفادات کے تصادم کے ذریعے منافع کمانا ہے ، لیکن یہ وہ ڈھانچہ ہے جو بلڈروں (ٹھیکیداروں) کو عادتاً غلط تشخیص کرنے کی ترغیب دے رہا ہے :
- ڈرائیور 1 قرض دہندگان کو ایک ماہر سے سرٹیفیکیشن کی ضرورت ہوتی ہے کہ کسی پراپرٹی کی دوبارہ فروخت کی قیمت ان کے قرض کی زندگی میں کور قرضوں سے زیادہ ہے۔
- ڈرائیور 2 - پسند کے ماہرین RICS سرویئر ہوتے ہیں، تاہم RICS سرویئر شاذ و نادر ہی نم اور لکڑی کی انتہا کو دیکھتے ہیں، لہذا UK کے واحد تسلیم شدہ ڈیمپ اور ٹمبر ٹرینر، PCA سے مہارت حاصل کریں۔
- حوصلہ افزائی 1 - خریدار، جنہوں نے RICS سروے پر £1,000 - £2,000 خرچ کیے ہیں، ناقص جائیداد کے لیے زیادہ ادائیگی کی توقع نہیں رکھتے، اس لیے وہ آسانی سے ایک مفت "سروے" کے لالچ میں آ جاتے ہیں۔ اس کے علاوہ زیادہ تر خریدار علاج معالجے کی لاگت سے خریداری کی قیمت پر دوبارہ گفت و شنید کرنے کی توقع رکھتے ہیں۔ زیادہ تر اسٹیٹ ایجنٹ آسان راستہ اختیار کرتے ہیں (کچھ خود سے حوصلہ افزائی کر سکتے ہیں) اور اپنے دکانداروں کو £1,000 خرچ کرنے پر قائل کرنے کی کوشش نہیں کرتے ہیں۔ آزاد نم سروے.
- حوصلہ افزائی 2 - کوئی بھی مفت سروے کی پیشکش نہیں کر سکتا، بغیر کسی اور جگہ حاصل کردہ منافع کے ساتھ کراس سبسڈی کے، اس لیے ٹھیکیدار PCA سرٹیفکیٹ سرویئرز کو ملازمت دیتے ہیں۔ یہ ٹھیکیدار "سرویرز" علاج کی سب سے مہنگی شکل تلاش کرنے کی ترغیب دیتے ہیں، چاہے یہ درست ہے یا نہیں۔ ایک آسان حل یہ ہے کہ گیلے پن کی بنیادی وجہ تلاش نہ کی جائے، بلکہ نم کو ناقابل تسخیر پلاسٹر سے ڈھانپنا ہے، یہ گیلے کو روکتا ہے لیکن مسئلہ حل نہیں کرتا، جو کہ زیادہ شدید طریقے سے دوبارہ ابھرے گا – اکثر سڑ جاتا ہے۔ ستم ظریفی (سانحہ) ہے 95{f898b7ccba74aedaf6f9f165b1651d39d829939f1b62e7036dcda8fdc0245a9d} کو کم یا بغیر کسی قیمت کے روکا جا سکتا ہے۔
- پی سی اے انحصار کے اس چکر کا نتیجہ ہے۔ - کم از کم ایک تنظیم کو نم اور لکڑی کی تربیت فراہم کرنے کی ضرورت ہے، چاہے وہ PCA ہو یا Josephine Bloggs۔ جب تک کوئی بے نظیر ادارہ اس کے لیے فنڈز فراہم نہیں کرتا ہے، تنظیم کو رکنیت کے ذریعے دلچسپی رکھنے والی جماعتوں سے رقم حاصل کرنی پڑتی ہے، اور بالکل اسی طرح جیسے کسی دوسری تنظیم پر منحصر ہو جاتا ہے۔ دی آئکایو اسی طرح کا انحصار ہے، لیکن فرق یہ ہے کہ اس میں مقابلہ ہے۔ (سائمن ہیچنس ایک چارٹرڈ اکاؤنٹنٹ کے طور پر کوالیفائی کیا جہاں اس نے اپنی فرانزک مہارتیں سیکھیں۔ آزادی).
- تعلیم، تعلیم، تعلیم۔ ایک اچھا ڈیمپ سرویئر بنانے کے لیے سالوں کا متعلقہ تجربہ اور ایک آزاد، جنونی، جستجو کرنے والا ذہن (جس کو سکھانا تقریباً ناممکن ہے) درکار ہوتا ہے۔
ہم "اسکام" کو توڑنے کے لیے تین متبادل اختیارات تجویز کرتے ہیں ، نتیجہ دیکھیں ۔
پراپرٹی کیئر ایسوسی ایشن
پی سی اے کا کوئی حقیقی مقابلہ نہیں ہے۔ RICS اسے "برطانیہ میں بہترین تربیت فراہم کرنے والے" کے طور پر تسلیم کرتا ہے "علاج علاج" یعنی نم اور لکڑی۔ اس کے پاس وسائل ہیں، مثال کے طور پر، پی سی اے اور اس کے ٹرینرز کے درمیان، ان کے پاس شاید برطانیہ کا سب سے وسیع ذخیرہ ہے جو سڑ اور لکڑی کے کیڑے سے تباہ شدہ لکڑی ہے۔
PCA کے ساتھ مسئلہ یہ ہے کہ اس کی بڑھتی ہوئی نم صنعت سے آزادی کا واضح فقدان ہے۔ اس کی کرسی اور اس کا زیادہ تر بورڈ "رائزنگ ڈیمپ" انڈسٹری سے جڑا ہوا دکھائی دیتا ہے۔ معمہ یہ ہے کہ کون کسی ادارے کے بورڈ پر اپنا وقت بغیر کسی خود غرضی کے گزارنا چاہے گا، اس کے علاوہ ان کے بیرونی مفادات سے کوئی راز نہیں ہے۔
زیادہ تر پی سی اے ٹرینرز اچھے لوگ ہیں جو کافی تجربہ کار ہیں، جو رائزنگ ڈیمپ سے پہلے کے تصورات نہیں خریدتے ہیں۔ زیادہ تر PCA ٹرینرز لکڑی کے سڑنے اور لکڑی کے کیڑے پر توجہ مرکوز کرتے ہیں، لکڑی سب سے بڑی ساختی اہمیت کی ایک غیر معمولی مہارت ہے۔ شاید یہی وجہ ہے کہ ٹرینرز رائزنگ ڈیمپ سے پہلے کے تصورات کو چیلنج کرنے سے گریزاں ہیں۔
ابھرتے ہوئے نم پری تصورات جن کو چیلنج کیا جانا چاہیے؛
- کیا بڑھتی ہوئی نم موجود ہے؟ اگر ایسا ہے تو، نم دیوار کو کتنا اونچا کر سکتا ہے، بڑھتے ہوئے نم کو نقل کرنے کے لیے صحیح تقاضے کیا ہیں اور اس کے اثرات کیا ہیں؟
اس کا ثبوت اینٹوں اور مارٹر سے ہونا چاہیے، عوامی جانچ کے لیے، ہم مرتبہ کے جائزے کے ساتھ۔ - نم بڑھنے کا انحصار کھڑے پانی پر ہوتا ہے، جیسے کہ پانی کی اونچی میز۔ پانی کھڑا ہے تو کیوں؟ لندن واٹر ٹیبل شاذ و نادر ہی کہیں بھی سطح زمین کے قریب ہے۔
ٹرینرز ذکر کرتے ہیں، لیکن امتحانی قابلیت کے مسائل کے لیے نہیں پڑھاتے ہیں جو زیادہ تر غلط تشخیص کی بنیاد بنتے ہیں۔
- گاڑھا ہونا گیلے پن کی سب سے عام شکل ہے۔، ہر پراپرٹی میں کچھ حد تک گاڑھا ہونا ہوتا ہے، یہاں تک کہ گرمیوں میں بھی، اس کا ایک الگ پروفائل ہوتا ہے، جو تھرمل خصوصیات سے متعلق ہوتا ہے،
- بیچوالا سنکشیپن اکثر سرد سرایت شدہ دھات کے ارد گرد بنتا ہے، جیسے RSJs،
- جاذب پلاسٹر چھونے ٹھوس فرش اکثر نم ہوتے دکھائی دیتے ہیں، لیکن ایسا نہیں ہے،
- نمی تمام سمتوں میں جذب ہوتی ہے، خاص طور پر کشش ثقل کے ذریعے نیچے کی طرف، اس لیے بڑھتے ہوئے نم کا پروفائل واضح طور پر افقی ہے،
- 1.2M اونچائی کے ارد گرد نائٹریٹ کا ایک بینڈ انسانی پسینے میں یورک ایسڈ کی وجہ سے ہوتا ہے،
- بڑھتے ہوئے نم میں پائے جانے والے نائٹریٹ سڑنا کو روکتے ہیں، اس لیے جہاں سڑنا ہوتا ہے وہاں نم نہیں ہوتا،
- گیلے میٹر کیا نمی کی پیمائش کریں، وہ نمی کی پیمائش کرتے ہیں۔ نمکین، نمکیات بخارات بننے والی سطحوں کی طرف ہجرت کرتے ہیں اور عام تعمیراتی مواد میں موجود نمکیات یا جیواشم ایندھن کے تاریخی جلنے کے ساتھ منسلک ہوتے ہیں – اس لیے سطحی نمکیات کا مطلب یہ نہیں ہے کہ نم کا مسئلہ ہے (ہو سکتا ہے کہ سطحی نمک کا مسئلہ 1 ملی میٹر گہرا ہو)۔ نم میٹروں کی اپنی جگہ ہے، لیکن خشک میٹر کی ریڈنگ نم میٹر ریڈنگ سے زیادہ اہم ہے اور اس پر اطلاع دی جانی چاہیے،
- کسی بھی مشتبہ دیوار کا تجربہ کیا جانا چاہئے اور دونوں طرف، ساتھ اور مثالی طور پر، اس کے اندر رپورٹ کیا،
- ناکافی نمی بڑھتی ہوئی نم سے سڑنے والی لکڑی تک جاری ہوتی ہے۔، لہذا بڑھتی ہوئی نم کی غلط تشخیص سے سڑنے کا امکان زیادہ ہوجاتا ہے،
- یہ ہمیشہ کسی پراپرٹی میں تبدیلیاں ہوتی ہیں۔ (جب سے یہ تعمیر کیا گیا تھا) جو نم کا سبب بنتا ہے، خواہ وہ موسم کی خرابی ہو، نقصان ہو، خراب تبدیلیاں ہو یا طرز زندگی میں تبدیلی ہو، اس لیے درست علاج اس تبدیلی کو درست کر رہا ہے جو عام طور پر مفت یا کم از کم علاج کے لیے سستا ہوتا ہے۔
£1,000 سروے
نم اور خشک سڑ لندن میں ایک بڑا مسئلہ ہے، جہاں قیمتوں اور مقبولیت کے نتیجے میں جگہ کا زیادہ ہجوم اور نامناسب استعمال ہوتا ہے۔ نم کی صنعت کو فی الحال مہارت، تخیل اور وقت کے ساتھ ماہرین کی حمایت کرنے کے لیے تشکیل نہیں دیا گیا ہے تاکہ نم کو اس کی بنیادی وجہ کا پتہ لگایا جا سکے۔
نم ہونے کی وجوہات کو تیزی سے اور درست طریقے سے پہچاننے کے لیے حقیقی طور پر آزاد ماہرین کی اشد ضرورت ہے، مختصر طور پر رپورٹ کریں تاکہ خریدار، گھر کے مالک یا پراپرٹی پروفیشنل کو آزادانہ طور پر ہدایت کی جائے کہ گیلے اور سڑنے کو کیسے روکا جائے۔ اور ہاں، ہم یہ کر سکتے ہیں۔
ہر سروے میں 30 منٹ سے 2 گھنٹے لگتے ہیں (کبھی کبھار زیادہ) ڈیمپ کو اس کے ماخذ تک واپس لانے میں اور 2 - 3 گھنٹے ڈیٹا کا جائزہ لینے، رپورٹ مرتب کرنے اور کلائنٹ کے ساتھ اس پر بات کرنے میں (اگلے دن)۔ ہم روزانہ دو سے چار سروے (مقام کے لحاظ سے) سروے اور رپورٹ کر سکتے ہیں اور یہ سروے اور آن لائن انٹرایکٹو رپورٹ کے لیے فی سروے £1,000 کی مقررہ فیس کے لیے کر سکتے ہیں ۔ تنازعات کے حل اور ماہر گواہوں کے بیانات کے لیے زیادہ چارج ہے۔ یہ مشکل، محنتی کام ہے لیکن فائدہ مند ہے جب کلائنٹس اور پراپرٹی پروفیشنلز اضافی معلومات، کوشش اور آرام کی تعریف کرتے ہیں۔
اس مثال کے سروے سے £37,000 کی بچت ہوئی ، اور اگر مالک کے پاس دو پچھلی ناکام ڈیمپ پروفنگ ٹریٹمنٹ نہ ہوتی تو کافی زیادہ بچت ہوتی۔ ہمارے سروے کی مکمل ضمانت ہے ۔
کلائنٹ کا جائزہ؛ "قابل اعتماد، جاننے کے قابل، اور انتہائی مستعد - سائمن اور ڈیمپ سرویس لمیٹڈ کی ٹیم انتہائی سفارش کی جاتی ہے۔ بہترین مواصلات کے ساتھ، وہ ایک انتہائی جامع سروس پیش کرتے ہیں (بہت مسابقتی شرح پر)، اور میں انہیں استعمال کرنے میں ہچکچاہٹ محسوس نہیں کروں گا۔ آپ جو بھی کریں، ایک آزاد سرویئر (جو آپ کو غیر ضروری پروڈکٹس یا حل بیچنے کی کوشش نہیں کر رہا ہے) کے ساتھ جائیں، اور ان لوگوں کو کال کریں!"
نتیجہ - پی سی اے کو مقابلے کی ضرورت ہے؟
- پی سی اے نے قابل جائیداد وجوہات جیسے کہ سڑ، کیڑوں کی افزائش، فلڈ کنٹرول اور جاپانی ناٹ ویڈ میں مارکیٹ کو گھیر لیا ہے۔
- بڑھتے ہوئے نم کے بارے میں پیشگی تصورات کو چیلنج کرنا ان کے مفاد میں نہیں ہے۔
- جیف ہاویل بنا دیا پری تصورات کو چیلنج کرنے کی بہادر کوششجیسا کہ پیٹ وارڈ جیسے دوسرے ہیں، تاہم فی الحال تربیت کے لیے PCA کا مقابلہ کرنے والی کوئی تنظیم نہیں ہے۔
ہم مفادات کے تصادم کے ذریعے "اسکام" کے منافع کو توڑنے کے لیے تین اختیارات پیش کرتے ہیں ۔
- کسی طرح سے کسی ٹھیکیدار کے لیے اپنی نم اور لکڑی کی رپورٹ کو "سروے" کہنے کو غلط بیانی بنا دیں (قانونی طور پر یہ ایک غلط بیان ہے کہ مارکیٹ کے جائزوں کو اسٹیٹ ایجنٹوں کے ذریعے ویلیویشن کہا جاتا ہے - لیکن وہ ایسا کرتے ہیں)۔ اور RICS سے پوچھیں کہ صرف مستند خود مختار سروے کرنے والے تجویز کردہ نم سروے کریں (آزاد مطلب علاج سے کوئی آمدنی نہیں)۔
- ٹھیکیداروں یا سپلائرز کی شمولیت یا ہدایت کے بغیر پی سی اے کے ساتھ مقابلہ قائم کریں (یہ دیکھنا مشکل ہے جب تک کہ RICS یا آئی ایس ایس ایہماری رکنیت کی تنظیم کے پاس وسائل ہیں)۔
- وقت اور وسائل کو وقف کرنے کے لیے تیار سب سے زیادہ بااثر آزاد سروے کاروں کی مدد سے دوبارہ تعلیم کی عوامی مہم کو نشانہ بنائیں؛
- کیوں RICS سروے کرنے والوں، قرض دہندگان، خریداروں یا گھر کے مالکان کو ٹھیکیدار کے سروے پر انحصار نہیں کرنا چاہیے۔
- ایک عوامی مظاہرہ کہ دیوار میں نم کا اضافہ عمارت کے لیے بہت چھوٹا ہے۔
- حدود سے آگاہی اور گیلے میٹر کو کس طرح استعمال کیا جانا چاہیے۔
- کہ دونوں اطراف اور نم دیوار کی لمبائی کو ناپا اور رپورٹ کرنے کی ضرورت ہے۔
- ڈیمپ پروفنگ کنٹریکٹرز کے ذریعہ سب سے بڑی زیادتیوں کا ریکارڈ عوامی بنائیں – ہمارے پاس کچھ ہیں جن کو ہم بانٹنے کو تیار ہیں۔
ہم نم سروے کرنے والوں کی تربیت اور قابلیت پر غیر جانبدارانہ بحث کی حمایت کرتے ہیں جو عوام کی بہترین خدمت کرتا ہے، شاید ISSE یا RICS کے ذریعے۔ اس پر ای میل کریں، لنک کریں اور تبصرہ کریں۔ بلاگ دیکھیں۔